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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
中菲元首会晤，习近平为何提到这段“历史佳话”？****** (近观中国)中菲元首会晤，习近平为何提到这段“历史佳话”？ 中新社北京1月5日电 (记者 梁晓辉)“希望你这次访华不仅是一次‘怀旧之旅’，更是一次‘开创之旅’。”4日，中国国家主席习近平在北京同菲律宾总统马科斯举行会谈时，对马科斯此访表示期待。
这是中方新一年接待的首位外国元首，也是马科斯上任后首次访华、首次对东盟以外的国家进行国事访问。马科斯此访在创下这些“首次”背后，他还与中国有段特别的缘分。 马科斯的父亲是菲律宾前总统费迪南德·马科斯，在其任内，菲中于1975年正式建立外交关系。而此前一年，年仅17岁的马科斯曾随母亲访问中国，还受到了毛泽东主席的接见。那次访问，也为两国建交做了铺垫。 “对于那段历史佳话，很多中国人至今耳熟能详、记忆犹新。”在与马科斯的会谈中，习近平特地提到了这段历史，表示“这份情谊弥足珍贵”。 回望过去，正是48年前中菲两国老一辈领导人洞察时局、顺应大势，共同作出中菲建交的历史性决定，才使得中菲关系有不断发展的基础。今天，中菲关系又一次站在新的历史起点上，习近平提及这段“历史佳话”，表达出对双方继续推动中菲关系发展的良好意愿。 “不知来时路，不可致远途”，习近平去年5月与刚刚当选总统的马科斯通话时曾引用菲律宾这句名言，并表示双方要传承好中菲友谊，写好新时期中菲友好的大文章。 外界也认为，马科斯当选将使近些年来实现了转圜巩固、提质升级的中菲关系进入新的时期，即：实现中菲关系“提挡加速”，开创中菲友好新的“黄金时代”。 中菲元首的良好互动，指引了双边关系的发展。去年5月以来，两国元首通过互致贺电、通话、派特使，奏响元首外交“三部曲”。去年11月，两国元首在泰国曼谷首次面对面会见，进一步展现出打造更为强劲紧密双边关系的一致意愿。此次马科斯来华，两国元首实现不到两个月时间里的二度会面。 “我将继续加强菲中两国人民之间的友谊纽带，并促进双边关系达到更高的合作水平。”马科斯在访华启程前表示，期待“开启菲中全面战略合作关系的新篇章”。 外界看来，习近平提到这段“历史佳话”，亦希望双方从历史中汲取更多有益的经验，开创两国关系新的未来。一系列访华成果也显示，“开创之旅”足以成为马科斯此访“怀旧”之外的另一关键词。
此访中菲关系进一步巩固发展。 在会谈中，双方重申了彼此在各自外交格局中的重要位置。习近平表示，中方始终把菲律宾放在周边外交优先方向，坚持从战略和全局高度看待中菲关系，并提出“三好”的关系定位——“做互帮互助的好邻居、相知相近的好亲戚、合作共赢的好伙伴”。马科斯则表示，我希望通过此访向世界证明，菲中关系十分良好，也十分重要。相关表述也写入此访发表的联合声明中。中国外交部部长助理吴江浩评论指出，此访为今后的中菲关系树立了一个新的里程碑。 此访中菲合作打开新局面。 在中菲元首上次曼谷会见时，习近平提出，双方要努力打造合作亮点，提升合作质量，造福两国人民。在此次北京会谈中，习近平在已有四大重点合作领域——农业、基建、能源、人文合作的基础上，进一步提出“培育增长点、打造新亮点”。尤其是在共建“一带一路”倡议和“多建好建”规划对接方面，双方进一步达成共识。 元首外交引领下，此次双方签署了有关“一带一路”、农渔业、基础设施、金融、海关、电子商务、旅游等合作文件。 分析指出，这些合作有三方面特点：一是互补性强，一方有优势，一方有需求；二是从量到质的双提升，在传统领域合作之外，有不少科技合作；三是惠及经济民生，如马科斯所言，“签署的多份合作文件，将极大助力菲律宾国家经济发展”。 一个细节也展现出双方合作的互惠性。菲律宾“榴莲之乡”达沃的媒体4日称，此次马科斯访华签署的协议之一就是将榴莲出口到中国，当地出口商正摩拳擦掌等待进入中国这个“巨大市场”。而社交媒体上，中国民众也对更多菲律宾榴莲走上自己餐桌表示出期待。 此访中菲积极推进有效管控分歧。 不可否认，中菲在南海问题上存在分歧。但此访对外发出明确信号：分歧不能成为中菲关系的全部，双方找到了不让分歧影响合作的有效方式。 在会谈中，中菲元首不约而同提到继续以友好协商方式妥善处理海上问题，重启油气开发谈判。此访达成的联合声明中也显示，双方愿尽早重启海上油气开发磋商，并决定建立中国外交部边海司与菲律宾外交部海洋司直接沟通机制。 中国社会科学院亚太与全球战略研究院研究员许利平认为，这是访问十分重要的成果。油气共同开发，是将南海构建成和平之海、友谊之海、合作之海的至关重要的一步。而到达这一步，首要的是管控分歧。 “直接沟通机制的建立，是管控南海分歧的有效途径，体现出双方的智慧，也体现出此访的开创性。”许利平说，也有理由期待马科斯此访与40多年前的访问一样，能成为两国关系发展史上的又一段“佳话”。(完) （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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